Kirasını ödemeyen kiracının tahliyesi nasıl gerçekleşir?

Kiralanan taşınmazdaki kiracının herhangi bir nedenle taşınmazdan hukuki yollara başvurarak çıkarılmasına kiracı tahliyesi denir. Kiracıyı çıkarma çeşitli sebeplere dayanabilir.Bugünkü köşe yazımda kiracının kirasını ödememesi sebebiyle kiralanandan tahliyesini ve dava sürecini anlatarak konuyla ilgili bilgilendirmeler yapmaya çalışacağım.

Kiraya verenler açısından en büyük problem kira alacağının tahsili ve kiracının tahliyesi. Kira borcunu ödemeyen kiracıların kiralanandan tahliyesi için mevzuatta bazı hukuki yöntemler belirlenmiş olup, bu süreçler genel olarak uzun sürdüğünden kiraya verenlerin mağduriyeti ortaya çıkmaktadır. Başvurulabilecek hukuki yöntemler ise şu şekilde; iki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası  açmak, temerrüt nedeniyle tahliye davası açmak ve tahliye talepli icra takibi başlatmak. Diğer yollara geçmeden önce belirtelim ki kira borcunu ödemeyen kiracının tahliyesi için en pratik yol, kiracı hakkında tahliye talepli icra takibi başlatılmasıdır.

TÜRK BORÇLAR KANUNU 352/2 MADDESİ GEREĞİNCE İKİ HAKLI İHTAR ÇEKEREK TAHLİYE DAVASI AÇILMASI

Kiracı tarafından bir yıl içinde farklı dönemlere ait kira alacağı geç ödenirse veya hiç ödenmezse iki haklı ve yazılı ihtar göndermek suretiyle kiraya veren taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açabilir. İki farklı ihtar, iki farklı ayın kira bedellerine ilişkin olmalıdır. İhtar borçluya tebliğ edildikten sonra borçlu ödeme yapsa dahi, ihtarın haklılığı ortadan kalkmaz, ikinci ihtar da gönderildikten sonra artık kiracı aleyhine tahliye davası açılabilir.İki haklı ihtarın çekildiği dönemin bitiminden itibaren 1 ay içinde tahliye davasının açılması gerekmektedir. Bu süre, hak düşürücü süre niteliğinde olduğundan mahkeme tarafından re’sen nazara alınır. İspat şartının yerine gelmesi bakımından ihtarnamelerin noter yoluyla gönderilmesi önemlidir. İhtarname gönderilmesinin yanı sıra ödenmeyen kira alacakları için icra takibi başlatılması da ihtar niteliğindedir.

TÜRK BORÇLAR KANUNU 315. MADDESİ GEREĞİNCE TAHLİYE DAVASI AÇILMASI

“Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Kiracıya verilecek süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür. Bu süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar.”Muaccel olan kira borcunun veya yan giderlerin ödenmemesi halinde konut ve çatılı işyerleri için kiracıya 30 gün süre verilerek bu süre içinde borcun ödenmemesi durumunda sözleşmenin feshedileceği kiracıya bildirilir.Bu davanın açılması için bir (1) ihtarnamenin gönderilmiş olması yeterlidir. İhtarnamenin tebliğinden itibaren 30 günlük sürede kira alacağı ödenmezse bu halde kira döneminin sonu beklenmeden taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açılabilir.

İİK m. 269 GEREĞİNCE TAHLİYE TALEPLİİCRA TAKİBİ BAŞLATILMASI

Daha önce de belirttiğimiz gibi kiraya verenler için en hızlı yol budur. Ev sahibi, kiracıya karşı icra takibi başlatarak, evin tahliye talep edebilir. Bu icra takibinde evin tahliyesini ve ödenmeyen kiraların ödenmesini ister. Sırf kira bedellerinin ödenmesini isteyecekse ilamsız icra takibi yolu tercih edilebilir. Ödeme emrinin borçluya tebliğinden itibaren 7 gün içinde borca itiraz edilmezse ve 30 gün içinde ödeme yapılmazsa tahliye edilebileceği hususu borçluya bildirilir. Borçlu tarafından ödeme emrinin tebliğinden itibaren 7 gün içinde itiraz edilmezse ancak 30 günlük süre içinde takip masrafları dahil tüm borçlar ödenirse bu halde borçlu tahliye edilemez. Fakat 30 günlük süre içinde ödeme yapılmazsa icra hukuk mahkemesi nezdinde tahliye davası ikame edilir. Kiracı tarafından borca itiraz edildiyse bu takdirde icra hukuk mahkemesinden hem itirazın kaldırılması hem tahliye talep edilir.

Ayrıca önemle belirtmek gerekir ki; kiranın eksik ödenmesi kiracının tahliyesi açısından haklı sebep oluşturur. Burada miktar açısından herhangi bir ayrım yoktur. Kiracılar için kira ödemelerini kuruşu kuruşuna dikkat ederek ödemelerini tavsiye etmek gerekir. 35 kuruş eksik ödenen kira borcu için kiracının tahliye edilmesine ilişkin Yargıtay kararını da buraya bırakıyorum.

YARGITAY 6. HUKUK DAİRESİ E. 2015/6655 K. 2015/10585 : Kira alacağının tahsili amacıyla başlatılan tahliye istekli icra takibinde 30 gün içinde borcun tümü ödenmediğine göre temerrüt gerçekleşmiştir. Borcun miktarının az ya da çok olması temerrüt olgusunun gerçekleşmesini engellemez. Bu sebeple Mahkemece, 0,35 TL üzerinden itirazın kaldırılmasına ve temerrüt sebebiyle tahliyeye karar verilmesi gerekir.”

Kiracısından dolayı mağduriyet yaşayan kiraya verenlerin de hukuki süreci bilerek alanında uzman bir avukat yardımıyla yürütmelerinin daha sağlıklı olacağını düşünüyorum.