Kira uyarlama davası nedir? Hangi durumlarda açılabilir?

Son günlerde hem kiracıları hem de kiraya verenleri ilgilendiren %25 zam ve kiracıların bu noktada korunan hakları konusuna daha önceki yazılarımızda yer vermiştik. Bugünkü köşe yazımda kira uyarlama ve kira tespit davası hakkında genel bilgiler vererek bu davaların farkları ile hangi durumlarda dava yoluna gidilebildiğine değinmek istiyorum.

Kira tespit davası, belirli sınırlar çerçevesinde hakim tarafından kira bedelinin yeniden tespit edilebilmesine ilişkin bir davadır. Bu davanın açılabilmesi için kira sözleşmesinin tarafları arasında kira bedeline ilişkin bir anlaşmazlık bulunması gerekmektedir. Kira tespit davasında kira uyarlama davasından farklı olarak hakim kira bedelini belirlerken bir üst sınırla bağlıdır. Burada hakimi bağlayan nokta, kira artış oranının bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksi (TÜFE) oranını geçememesidir. Taraflar kira bedeli artış oranını TBK gereği serbest olarak belirleyebilmektedir ancak aralarında kira bedelinin artış oranına ilişkin bir anlaşma bulunmaması halinde mahkemeden kira bedelinin tespitini talep edebilirler. Burada açıkladığımız üzere hakim, bir önceki kira yılının 12 aylık TÜFE oranını geçmemek koşuluyla yeni kira oranını tespit etmektedir.

Kira uyarlama davası ise taraflar arasında imzalanan kira sözleşmesinin sonradan değişen hal ve şartlara uydurulması talebi ile açılan dava türü olup, 6098 sayılı TBK’nın 138. Maddesinde düzenleme alanı bulmuştur. Kira uyarlama talebiyle dava açılabilmesi için öncelikle kira edim dengesinin bozulmuş olması gerekir. Taraflardan biri açısından borcun ifası çekilemez bir hale gelmiş ise dava açılarak kira bedelinde uyarlama talep edilebilmesi mümkündür. İlgili kanun maddesi gereği kira uyarlama davası açılabilmesi için; taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durumun gerçekleşmesi, gerçekleşen olağan üstü durumun borçludan kaynaklanmamış olması, gerçekleşen olağanüstü durum nedeniyle ifanın talebinin dürüstlük kuralına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değişmiş olması ve borçlunun da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olması gerekmektedir.Uyarlama davası ileri dönük etki eden bir davadır. Bundan kasıt, dava açıldığı andan itibaren kira bedelinde artış talep edilebilmekte olup daha önce ödenen kiralar yönünden herhangi bir talepte bulunabilmesi mümkün değildir. Bir başka ifadeyle, dava tarihinden itibaren kira bedelleri uyarlanır. Kira uyarlama davasını açma hakkı hem kiracıya hem de kiraya verene aittir. Kira uyarlama davasında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi, yetkili mahkeme ise gayrimenkulün bulunduğu yer mahkemesidir.Uyarlama davası, henüz 1 yılı dolmamış kısa süreli sözleşmelerde ya da kira sözleşmesinin bitimine 1 yıl ve daha az kalması durumunda açılamaz. Ancak Yargıtay Hukuk Genel Kurulu E. 2002/13/852, K. 2002/864 ve T. 30.10.2002 tarihli kararında 1 yıldan kısa süreli kira sözleşmesinde de uyarlama davasının açılabileceği hüküm altına alınmış olduğundan ve TBK 138’de süre yönünden herhangi bir şart belirlenmemiş olduğundan somut olayın şartlarının değerlendirilmesi gereği ortaya çıkmaktadır.

Kira uyarlama davası, kira tespit davasında olduğu gibi kira döneminin sona ermeden 1 ay önce ihtarname gönderilerek yeni kira dönemi için açılması gereken bir dava değildir. Aşırı ifa güçlüğünün mevcut olduğu durumlarda zaman kaybetmeksizin açılması gerekmektedir. Mevcut ekonomik koşullar altında enflasyondan dolayı hemen hemen her şeye zam gelmesi elbette kira bedellerinde de artışa sebep olduğundan, kiraya verenler için aşırı ifa güçlüğü kapsamında değerlendirilmelidir. Burada her somut olay açısından farklı değerlendirme yapılması gerektiğinin de altını çizmek isterim.

Kira bedeli uyarlama davasının açılabilmesi için kira sözleşmesinde herhangi bir belirsizlik veyahut aşırılık aranmazken, kira tespiti davalarında sözleşmede kira artış oranının belirlenmemiş olması veya belirlenmişse de kira artış oranı için üst sınırın aşılmış olması ya da herhangi bir belirleme olmasına bakılmaksızın taraflar arasındaki sözleşmenin beş yıldan uzun süreli olması gerekmektedir.Ancak kira bedeli uyarlama davalarında yukarıda sayılan aşırı ifa güçlüğünün ortaya çıkmasıyla sözleşme süresine veya hükümlerine bakılmaksızın uyarlama talep edilebilmektedir.

Belirttiğimiz gibi her sözleşme ve somut olay için farklı durum ve koşullar mevcut olacağından, hukuki süreçte alanında uzman bir avukattan yardım alınması daha olumlu sonuçlar doğurabilecektir.