Kentsel dönüşümde ev sahiplerini ilgilendiren kritik değişiklikler

Resmi Gazete’de yayımlanan yeni düzenleme ile kentsel dönüşüm süreçlerinde önemli değişiklikler yapıldı. Riskli binalarda karar alma, itiraz ve satış süreçleri yeniden düzenlenirken, süreci yakından takip etmeyen hak sahipleri için ciddi hak kayıpları gündeme geldi.

Kentsel dönüşümde ev ve arsa sahiplerini yakından ilgilendiren önemli değişiklikler yürürlüğe girdi. 4 Şubat 2026 tarihli Resmi Gazete’de yayımlanan 6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelik ile riskli yapıların yıkımı, arsa düzenlemeleri ve hak sahiplerinin karar süreçleri yeniden şekillendirildi.

Yeni düzenleme, dönüşüm süreçlerinin daha hızlı, şeffaf ve düzenli ilerlemesini hedeflerken, hak sahiplerinin süreci yakından takip etmemesi durumunda itiraz ve mülkiyet haklarını kaybetme riski doğuruyor.

Kentsel Dönüşüm Başkanlığı tarafından yapılan açıklamaya göre, riskli yapının yıkılmasının ardından arsa haline gelen taşınmazın tapu kütüğündeki “riskli yapı” şerhi, ilgili belgeler doğrultusunda tapu müdürlükleri tarafından terkin edilecek.

Bu işlemin ardından tapu beyanlar hanesine, taşınmazın 6306 sayılı Kanun kapsamında olduğuna dair yeni bir belirtme yapılacak ve parsel üzerindeki tüm işlemler bu kanun hükümlerine göre yürütülecek.

Riskli yapıların bulunduğu parsellerde yeni uygulamalar için, maliklerden birinin talebiyle tüm malikler toplantıya çağrılacak.

Toplantı yeri ve zamanı; muhtarlıkta, bina kapısında veya duyuru panosunda, ya da noter aracılığıyla en az 15 gün süreyle ilan edilecek.

Toplantı, hisseleri oranında maliklerin en az salt çoğunluğu ile yapılacak ve yine salt çoğunlukla alınan kararlar tutanak altına alınarak imzalanacak.

Alınan karar ve anlaşma şartları, karara katılmayan maliklere elektronik tebligat, noter bildirimi ya da muhtarlık ilanı yoluyla duyurulacak.

Bu bildirimden itibaren 15 gün içinde itiraz hakkı bulunuyor. Elektronik tebligatlarda süre, bildirimin elektronik adrese ulaşmasından 5 gün sonra, ilan yoluyla yapılan bildirimlerde ise ilânın son günü başlıyor.

Salt çoğunlukla alınan kararın kabul edilmemesi veya teklifin incelenmemesi halinde, karara katılmayan maliklerin arsa payları, Kentsel Dönüşüm Başkanlığı tarafından belirlenecek rayiç bedelden az olmamak üzere açık artırma ile satılacak.

Öncelik diğer paydaşlarda olacak. Satış gerçekleşmezse, Kentsel Dönüşüm Başkanlığı veya TOKİ, bedelini ödeyerek mülkü devralabilecek.

Riskli binanın yıkılmasının ardından arsa satışına karar verilmesi halinde, satışın öncelikle Kentsel Dönüşüm Başkanlığı, Bakanlığa bağlı kuruluşlar veya TOKİ’ye teklif edilmesi zorunlu hale getirildi. Uygun görülmesi durumunda, arsa payını alanlarla konut veya işyeri sözleşmesi yapılabilecek.

Yeni düzenleme ile, zemin sorunları veya afet riski nedeniyle yapılaşma izni bulunmayan alanlarda, imar hakkının başka bir parsele aktarılması da mümkün hale geldi.

Bu durumda tüm maliklerin aynı parselde birleştirilmesi ve ilgili parsel maliklerinin muvafakati şart olacak. Hakların başka parselde kullanılabilmesi için il müdürlüğünden yazı alınarak belediyelere ve tapu müdürlüklerine bildirilecek.